土地や家屋を人に貸すと、家賃、部屋代、地代、権利金、名義書換料などさまざまな名目の収入があります。名目は何であれ、儲けがあればかならず分けまえを要求してくるのが税金です。これらの収入から、家屋などの修繕費、減価償却費、火災保険料、固定資産税、借入金の利息、その他管理費など必要経費を差しひいた残りが不動産所得となります。不動産所得は、その年度の他の所得と合算されて、総合課税の対象になります。もっとも
返済しなくてもいい保証金や敷金は、不動産所得... の続きを読む
ガラス拭きというと、すぐにガラス用洗剤を使ってしまいがちですが、ガラスの場合、かなりの汚れも水拭きで落とすことができます。タバコのヤニでも溜めなければ水だけで十分に落ちます。できれば週に一回、それが無理でも月に一〜二回、水拭きをしましょう。基本的には、水かお湯で固く絞った雑巾でガラスを拭き、あとはから拭きします。このとき、から拭きに何を使うかが、ガラス拭きを楽にするかどうかの分かれ目です。タオルな
タオル、雑巾、Tシャツ、古新聞、さあ何で磨く？... の続きを読む
近年目立ってきた批判として、証券化によって原因と結果がストレートに判明しないブラックボックス化が生じ、マーケットが疑心暗鬼になって混乱が深まっているというものがある。しかし、これもサブプライムローン問題の主因ではない。破綻の最大の要因は、米国の住宅バブルを背景にした過大な価格上昇期待と過小なリスクプレミアムの設定という非常にリスキーな商品設計にある。米国では住宅バブルが長期間続き、不動産のリスクに
マーケットが疑心暗鬼... の続きを読む
通し柱に対して、管柱は一階ごとに切れている柱のことです。したがって、一階と二階の管柱の平面的な位置は、そろっているとはかぎりません。在来構法の柱の断面寸法は、伝統的に「寸」であらわしています。一般の住宅なら通し柱で四寸角、管柱で三寸半角のものがふつうです。一寸はおよそ三センチなので、四寸は一二センチ、三寸半は一〇・五センチです。もし、築後一〇年から三〇年くらいの木造住宅に住んでおられれば、ちょっと
構造柱としての管柱の役割... の続きを読む
店頭で見てもらう物件は『仲介業者にとって良いオーナー』の物件から候補を決めてもらいます。そしていざ現地に行く内見で、確実に契約させる。これが仲介業者のテクニックですよ」社会人になって独立しようとしたＯさんは、人気エリアの物件Ａを借りようか迷っていた。「仮押さえのための申込金をいただけますか？」と不動産仲介業者に言われ、支払った。数日後、同一のエリアで別のお得な物件Ｂがあり、物件Ｂに申込みを決めたＯ
仲介業者にとって良いオーナー... の続きを読む
十年たってみると、不動産が値上がりしていることから家賃も値上がりしている。差し入れた保証金はインフレのため、値打ちが著しく下がってしまっている。ところが、コツコツではあるが薬局やレストランで、店舗を四店、五店と増やすに際して、必ず土地を買い求めて店を出す経営者の場合、買い求めた土地を担保にして銀行から金を借り、年々借りた金を返してゆくので、店を出すたびに不動産が増えている。保証金を差し入れて１０店
担保価値を有効利用せよ... の続きを読む
高度成長経済期のピークとなった昭和四十七、四十八年度には、一八六万戸、一七六万戸もの住宅が新設着工され、史上最高を記録した。しかし、第一次オイルショックによる世界的経済変動と、列島改造ブームと金融超緩和策によって引き起こされた物価暴騰、地価狂乱を抑制するためとられた総需要抑制策とによって、わが国経済はマイナス成長となり、住宅建設も大幅に落ち込んだ。その後、低成長安定成長経済の定着、公的住宅融資の拡
浮沈激しい住宅建設... の続きを読む
誰でも欲しい家から逆算して十分な土地が買えればいいですけど、そうもいかないでしょうから、思い描いている家のイメージ修正が必要になることが多いでしょうね。「その家は建ちません」と告げたあと、ひとつずつ現実と対面していただくために、「土地は30坪しかない」という前提で、建てたい広さの家をむりやり当てはめて説明しました。1階の和室を6畳ほど確保すると、LDKは9畳しかとれない計算になります。そこにカウン
ひとつずつ現実と対面していく... の続きを読む
違法建築だったりすると、後で建て直しか利かなかったり、内装やっている最中に、役所からクレームがついたりすることもあるんですよ。これで泣いてしまった知人もいます。私も、それを聞いていたので、途中で方針を変えて、普通の代行業者に乗り換えました」つまるところ、代行業者を頼むのは手間を金で買うことに他ならない。それだけに選択は慎重に行ったほうかいい。実際に代行業者を頼んで購入した人は言う。「私の場合は、長
業者を選ぶ条件... の続きを読む
第一次オイルショック以降、とくに昭和五十年代になってからのプレハブメーカーの状況を見ると、“五大メーカー”と呼ばれるトップメーカー群が定着した。つまり、積水ハウス、ミサワホーム、大和ハウス、積水化学、ナショナル住宅産業の五社であり、昭和五十年ごろにはかつての“五大メーカー”から永大産業が脱落、代わってユニット住宅の積水化学がトップグループに食い込んでいる。ちなみに、これらトップ五社の一戸建て部分に
構造・工法における競争激化... の続きを読む
住まいの中でその位置を確実にしてきた居間であったが、そこには家族の中心として力を振るった明治期の父親とは異なり、母親が陣取り、やがて、テレビがそれに取って代わった。また、この頃から、居間は名称も「リビング」と称された。そして、テレビのある風景が家族団梁の風景として定着するほど、テレビは居間の最も重要なものとなった。また、リビングの定着の中で、あらたに「モダンリビング」と呼ばれる接客をも意識し、また
家族が誰もいない部屋... の続きを読む
期間想定利回りで、金利が上昇したときに損失が発生するポイントを探してみましょう。前提条件：実質利回り10％、家賃下落当初10年間で20％、物件の市場価値の下落30％、家賃低下による10年間の平均利回り減2％、市場価値の下落による10年間の平均利回り減3％、期間想定利回り5％「10％−（2％＋3％）」借入金利が上がり、損失が発生する分岐点は、総投資額に対してどれだけ借入金を利用しているかによって違っ
期間想定利回りから損失発生の分岐点を検証する... の続きを読む
40代の連中、いわゆる団塊の世代ですね。そういう人たちはわりと警戒心が強くて日本経済の先や自分の将来まで考えてしまって、「オレはある程度の金、頭金ぐらいはあるんだけれども、いまこの金を使っちゃマズイんじゃないかな。この先なにが起きるかわからないからな」と、先行きを考えすぎるというか、将来に不安を持つという世代で、「マイホームを買おうかな、買うべきだな」と思っても、夫婦ともになかなか決断がつかない世
先行きのことなんか考えていたら、マイホームは買えな... の続きを読む
マンションを購入する際に、中古マンションを選ぶのも選択肢の一つです。中古と言っても、築1年以内というものもありますし、かなり古いものもあります。部屋の広さも様々。外見も中も、見てみないとわからないと思います。特に古いからといって耐震構造が心配だと言われる方もいらっしゃるかもしれません。ただ、大きな地震があった地域であれば、その時の被害状況を聞くことができます。全く被害がなかったという話が聞ければ安
中古マンションに住むということ... の続きを読む
住宅の屋上に緑…これも一階に庭の面積がとれない狭小住宅ならではの発想ですよね。外国の人が見たら驚くかもしれません。庭を屋上に設けることでのメリットは何といっても眺めの良さです。夜空を見ながら一杯…なんて素敵ですよね。あと人目を気にしなくていいので芝生にごろっと横になったり、日光浴をしてみたり楽しみ方は様々です。屋上に緑があることで夏は室内の温度も下がるとか。しかし緑の下の土台は屋根です。通常の屋根
いま流行の屋上に緑がある住宅... の続きを読む
印刷系IRコンサルティング会社の形態としては、ディスクロージャー印刷専門会社や通常の印刷会社が、一事業部門として行っているのが一般的です。印刷系の強昧は、有価証券報告書の制度的開示書類作成の豊富な実績から、各種計数の取扱いに慣れており、企画段階から安心してまかせられることです。特に新規公開企業では、ディスクロージャー印刷専門会社が、作成サポートを通じて、その会社の強昧・特徴・特色・ＰＲしたい点など
M&Aのための勉強会などを積極的に行っている... の続きを読む
隅田川、晴海運河、東京港などに囲まれた、典型的な臨海エリア。現在の月島周辺は近代以降の埋め立て地だが、その起源は隅田川河口にあった石川島にさかのぼる。江戸期には、幕府の刑務所である人足寄せ場や造船所があった島で、佃は住吉神社を祀る漁村であった。明治維新後、政府の払い下げによって、旧幕府の造船所は現在の石川島播磨の前身、石川島造船所となった。佃大橋を渡れば有名な聖路加国際病院、勝関橋を渡れば国立がん
時代の先端と下町情緒が同居する... の続きを読む
最近、地方圈では中古住宅を1000万円台で購入できるようになり、年齢を問わず需要が高まっています。人気のある物件には購入希望者が集中します。中古住宅を不動産業者やハウスメーカーが安く買い取って、キッチン、トイレなど水回りを手入れするなど家全体をリフォームし、居住性を高めて1000万円台と手の届く価格で再販する事業方式も増えています。この価格帯であれば、六〇歳以上で手元資金がある人にとっては、借金せ
手の届く価格で再販する事業方式も... の続きを読む
手直し工事についての弁解をしてはいけません。確かに建て主には様々な性格の人がいます。しかし、業者職人も含めて工事に関わる全ての人たちは「商売」をしているので、お客様の話しをまず聞くことから始まります。よく職人を「工人」と呼ぶ地方があります。しかし、工人と呼んでいた時代は日本が貧しかった時代であって、今のように、社長も現場の作業員も同じような食事をして、同じような生活ができるようになりますと、それに
手直し工事の業者職人立会い検査... の続きを読む
分譲住宅は、土地と建物の双方のチェックが必要になる。土地については「土地のチェックポイント」を参考にすることにして話をすすめる。建物はすでにできているので、当然のことながら欠陥がない建物かどうかにつきる。しかし、できあがった住宅をみて欠陥がないかどうかは、素人ではなかなか判断できない。さまざまな家をみてきた人とか、何度か住みかえた人でないと無理のようだ。ということは、素人でもわかるようなら、ひどく
分譲住宅を買う人の最後のチェック・ポイント... の続きを読む
匂いと臭いはどう違うのだろうか。においを定量的に測定する方法があるのだろうか。においを調べてゆくと、においの種類がわかれば対策が立てられるということがわかった。さらに、環境庁悪臭調査法検討会で五つの物質が選定されていた。いつもみんなが嗅いでいるにおいとしては、バラのにおい、プリンの茶色の部分の焦げ臭、むれた靴下のにおい、桃の缶詰のにおい、カビ臭である。においはこの五種類のどれかに属する。国家試験で
住まいの匂いの科学... の続きを読む
バブル期の不動産の好況は、国内の過剰な流動資金が不動産市場に流入したことによって始まり、1990年の大蔵省（現財務省）による不動産融資の総量規制がこれを終わらせました。それに対して、今回はアメリカを中心とする外国資本の流入によって始まり、その撤退が終焉をもたらしたのです。長期的トレンドで見た場合、現在の実需向けマンションの価格が高くなってはいないという事実です。第?期後半の実需向け分譲マンションの
バブル期の不動産の好況... の続きを読む
数年前、ある新築分譲マンションのモデルハウス見学に行きました。その物件は、ある住宅情報誌で見つけたものでした。それまでもかなり多くの物件を見学しましたが、それらの相場から較べるとそのマンションはかなり安価で、私たちの手の届く範囲内でした。担当営業マンに、私たちの最大の疑問点「なぜこんなに安いのか」を聞いてみると、そこはもともと神戸市の土地で、そこを安く買い取ることができたため、また、モデルハウスも
現場となる土地は見ておかないと・... の続きを読む
ペット愛好家が増えるにつれ、賃貸ではペット禁止というルールが徐々に無くなりつつあります。もちろん、ペットを愛する、大切にするという気持ちはステキなことですし、私も小型犬を飼って長いので飼い主さんのそうした気持ちは理解できます。けれど、最近ペットOKのアパートやマンションが増えて便利になったかと聞かれると、いいこと半面わるいこと半面な気がしてなりません。なぜなら（全ての飼い主さんがそうだとは思いませ
賃貸とペットの関係と今後... の続きを読む
中古一戸建てのメリット・デメリットについて説明をします。まずメリットですが、新築よりも価格が安いことにあります。他は、建物がすでにあるので、建物そのものを見ること購入判断ができることです。図面を見ても分からないものを現物で見ることができる点は大きいといえます。次にデメリットをあげます。調査において、どうしても目線だけでは分からないことがあります。解体して中を見ることができないため、完璧でない部分が
中古一戸建てのメリットデメリット... の続きを読む
ローマ大火の後、ネロ皇帝が建造したのがこのドムス・アウレアです。ローマには不釣合いなほど巨大でありローマン・コンクリートを多用した建物でした。花びらと香水が舞い落ちてくる食堂、回転するドームなど新機軸を大量に詰め込んだ建造物でしたが、統一感にかけていたのか住んでいた人物は悪い評価を下しました。しかしドムス・アウレアが建造されて40年後、すでにローマ帝国は違う皇帝になっていましたがこの宮殿に火が回り
地中に眠る建物ドムス・アウレア... の続きを読む
持ち家が有利なことはわかっている。しかし住宅価格があまりにも高くなりすぎて手が出ない。このままではマイホーム取得を断念しなければならない、という声も聞かれます。とくに、昭和６１年代に地価が急上昇した首都圏に住む人にとっては切実といえるでしょう。マイホームの実現はもう中堅所得層にとっては無理なのでしょうか。首都圏の中堅サラリーマンにとって、マイホーム実現の最短コースに位置しているのが神奈川・千葉・埼
マイホーム入手はもう無理か... の続きを読む
金融機関などが不動産を担保に融資を行なう際、それぞれの物件の「時価総額」を知り、その価格の一定割合まで融資することになる。その物件を公的価格などで調べられれば不動産鑑定など必要ないのだが、これまで述べてきたように、（1）当該地域の標準的な価格はわかるが、当該物件そのものの持つ価格は不明、（2）利用する時点が公示価格発表直後か翌年発表時の直前かによって、最長二年半ほど前の古い価格であり、価格変動の大
私的価格もいろいろ... の続きを読む
日本の住宅地の動向を長期的な視野で見ていると、どうもいまが大きな転換点のまっただ中であるように思う。大佛次郎の「鞍馬天狗」シリーズを読むと、江戸末期の京都、江戸には何万坪ものお屋敷がそこかしこにあって、普段あまり使われていないお屋敷の門から、覆面の武士がそっと出てきたりする。もちろんその反面、下町には狭い長屋群が多く存在した。明治、大正、昭和とこのような状態が続き、終戦後、住宅地のあり方は大きく変
戦前までは土地を借りることに違和感がなかった... の続きを読む
中古の一戸建ての場合、公庫融資が付くのは耐火構造では、平成六年現在、昭和五一年四月一日以降に建てられたもの、耐火構造以外では昭和五八年四月一日以降に建てられたもの、となっている。簡単に言えば、築年数が一〇年以内のものを購入すればよい。この時点なら、手入れの良い住宅ならあと二〇年ぐらいは住めるので、その間に、建て替えの準備をするか、リフォームをこまめにしていくことがベターであるわけだ。ただし、公庫融
中古の一戸建ては銀行ローンを考えよう... の続きを読む
バブルつぶしにはマスコミも加担した。その年の暮れには、NHKがキャンペーンを継続的に放送する。「土地はだれのものか」は、1回目に現行土地行政の問題点をさまざまな角度からのルポで伝え、2回目には世界各国の土地政策を紹介した。そして3回目は、大臣、知事、大手不動産業者、学者、消費者団体、サラリーマン、主婦など各界から集まった450人にのぼる人々による大討論を行った。これらは3週続けて日曜の夜に放送され
マスコミによるアナウンスメント効果... の続きを読む
世界的にアメリカ経済への信頼感が低下して、ドル安・円高が高速に進んだことだって、決してマイナスばかりではない。輸出依存型の企業にとっては厳しい経営環境とはいえ、１９９５年春には１ドル８０円を切ったこともある。当時のわが国経済はバブル崩壊後だったが、それでも、産業界の努力によって何とか対応してきた。当時に比べれば、わが国の産業界も基礎体力を強化しているはずだから、１ドル１００円を切った程度であれば、
円高・ドル安のメリットが購入マインドを呼び起こす？... の続きを読む
これからの日本では、誰もが予剋できない大きな変化が起きうる。将来を見通すには、さまざまな局面で不透明な要素が多くある。個人にとっても、人生のリスクは計り知れないものになっている。そこで、住宅ローンを借りた人たちが、思いがけない事態に遭遇して返済に窮した際に、自宅さえ手放せば、それだけで済んでしまうという、ある種の「ノンリコースローン」制度を導入することを提案したい。ノンリコースローン（non-re
ノンリコースローン制度... の続きを読む
山手線内側の一・七倍の広さで日本最大級のコンビナートの建設計画であったが、当初計画の一〇七平方キロメートルのうち契約できたのはわずか八・二平方キロメートルという惨惜たる結果で、苫小牧東部開発も平成一〇年に四〇〇〇億円の負債を抱えて倒産した。さらに、北東公庫が出資と融資をした青森県のむつ小川原地域のビッグプロジェクトが行きづまった。むつ小川原地域の開発は新全総計画に基づいたもので、計画は東京二三区の
今も増え続けている可能性がある旧北東公庫の金利... の続きを読む
建て替えによって、親と子とが住む二世帯住宅を建てる場合があるが、こんなときも、資金の出所が問題になるものだ。たとえば建築費用二〇〇〇万円の二世帯住宅を建てるのに、親と子がそれぞれ一〇〇〇万円ずつ出し合い、完成した住宅は子の名義にしたとする。この場合、子は親から一〇〇〇万円の贈与を受けたとして、一〇〇〇万円にたいする贈与税が課せられる。親の名義にした場合も同様である。こんなとき、所有名義は、親と子と
親と子とが資金を出しあい、二世帯住宅を建てたとき... の続きを読む
どこが仲介に入っても、不動産業は成果報酬なのだから、支払う金額はいっしょである。払う相手業者が違うだけなのだ。こうした、消費者の不利益を保護するためにつくられたのが、不動産流通機構なのだ。そう考えれば、賢い読者はもうおわかりだろう。土地を売却する人は、どんなに不動産業者の営業マンが気に入ったとしても、専任媒介では頼まないことだ。一般媒介で複数の不動産業者に依頼したほうが、情報量が多くなり、結果的に
土地売却の際は、一般媒介のほうが成果はでる... の続きを読む